房屋租賃合同效力糾紛怎么認定
一、房屋租賃合同效力糾紛怎么認定
出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，合同視為成立。
房屋租賃合同有無效力，根據有關法律和地方性行政法規的規定，對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個方面來審查：
（一）審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。
（二）審查租賃的標的物是否為法律法規禁止出租。但只要法律法規沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。
而建設部１９９５年以第４２號令發布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：
１、未依法取得房屋所有權證的；
２、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
３、共有房屋未取得共有人同意的；
４、權屬有爭議的；
５、屬于違法建筑的；
６、不符合安全標準的；
７、已抵押，未經抵押權人同意的；
８、不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；
９、有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
二、租賃房屋未經消防驗收合格租賃合同是否有效
根據《合同法》第５２條的規定，只有違反法律、行政法規強制性效力規定的合同才是無效合同。
認定城市房屋租賃合同因房屋未經消防驗收使用而產生效力問題的主要法律依據是《消防法》第１３條第３款規定：按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程竣工，依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用。
因此租賃房屋根據《消防法》必須經消防驗收而未驗收或驗收不合格的，應當根據《合同法》第５２條認定租賃合同無效。
當然在在界定何為“必須進行消防驗收的建設工程”時，需明確只有“按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程”，竣工時才必須經過消防驗收。因此不宜籠統地認為城市出租房屋一律須經消防驗收，未經消防驗收或者驗收不合格租賃合同就無效。
三、租賃期間發生所有權變動租賃合同是否繼續有效
最高人民法院認為，依據《合同法》第２２９條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
出租人與承租人訂立的租賃合同繼續生效。同時認為現行法律未限制房屋產權變更后出租人依據租賃合同主張合同權利，追究承租人違約責任，該合同責任既包括追繳租金，也包括違約方承擔終止合同履行的違約責任。因此對于出租人提出的解除租賃合同應予以支持。
只有違反法律、行政法規強制性效力規定的租賃合同才是無效合同。
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